febbraio 2019

Con la risposta n. 68 del 20 febbraio 2019 fornita dall’Agenzia delle Entrate all’interpello promosso da una società che ha come oggetto sociale “(…) l’attività di acquisto, costruzione, conduzione, (…) vendita e affitto di immobili (…)”, quest’anno possiamo fare qualche ragionamento in più per valutare se una società sia o meno di comodo.

La questione posta all’Agenzia è un po’ complessa perché la società in questione beneficiava di una doppia scissione parziale proporzionale, divenendo la società detentrice degli immobili strumentali delle “società sorelle”. Dalla data di effetto dell’operazione straordinaria, la società beneficiaria concedeva come locatrice in retro locazione commerciale gli immobili assegnati alle società scisse - sue sorelle – che diventavano conduttrici

La società specificava, nel quesito all’Agenzia che “Gli importi delle locazioni di entrambi i rami immobiliari sono stati individuati all'interno del range dei valori OMI (secondo semestre 2017) e parametrati ai metri quadrati degli immobili in questione”, ma “i canoni di locazione (…) non sono sufficienti al superamento del c.d. "test di operatività" di cui al citato articolo 30 della Legge n. 724 del 1994”.

Nella risposta fornita dall’Agenzia si legge: “Con la circolare n. 5/E del 2 febbraio 2007, è stato chiarito (…) in riferimento alle società immobiliari (paragrafo n. 4.5), che:

- è consentito disapplicare la normativa sulle società non operative” nel caso di “(,,,) ;2. dimostrata impossibilità, per la società immobiliare, di praticare canoni di locazione sufficienti per superare il "test di operatività" ovvero per conseguire un reddito effettivo superiore a quello minimo presunto. Ciò si verifica, ad esempio, nei casi in cui i canoni dichiarati siano almeno pari a quelli di mercato, determinabili ai sensi dell'art. 9 del TUIR"; (…)

  - tale caso potrò trovare applicazione anche per le "(…) società o enti non immobiliari, in relazione a determinati immobili dai medesimi posseduti". (…)

Con circolare n. 25/E del 2007, paragrafo 8, l'Agenzia delle Entrate ha ulteriormente precisato che:;Per la determinazione del valore di mercato dei canoni di locazione si potrà fare riferimento ai valori (espressi in euro per mq al mese) riportati nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (...)  Pertanto, “(…) qualora le quotazioni OMI relative agli anni 2018 e 2019 (ancora non pubblicate) non si discostino da quelle riportate nella presente istanza, (…) la scrivente fornisce parere positivo per il periodo d'imposta 2019 alla disapplicazione dell'articolo 30 della legge n. 724 del 1994”.

In altre parole, se il canone praticato è – e rimane – in linea con le quotazioni OMI, allora, sono stati applicati e dichiarati almeno i valori di mercato, quindi, la disciplina delle società non operative di cui all’art. 30 della L. 724/94 può essere disapplicata.

Nulla dice l’Agenzia, invece, sul rapporto tra le società locatrice e conduttrici. Si tratta di società, infatti non indipendenti. In passato, con la circ. 9 luglio 2007 n. 44, (paragrafo 2.8) l’Agenzia aveva considerato tale circostanza irrilevante per la disapplicazione della norma (si trattava anche in quel caso di soggetti che facevano parte della stessa compagine sociale).